Форум » Mortal Combat. Форум для битвы сторонников и противников Небоскреба. » Юрий Воропаев: Подготовка территории не менее сложная задача, чем строительство » Ответить
Юрий Воропаев: Подготовка территории не менее сложная задача, чем строительство
Злой Папа: Юрий Воропаев: Подготовка территории не менее сложная задача, чем строительство РБК daily 24/02/2011 http://www.rbcdaily.ru/2011/02/24/focus/562949979759806 С конца 2010 года эксперты заговорили о постепенном притоке денег на петербургский рынок недвижимости, а в начале 2011 года девелоперы констатировали явный интерес инвесторов к проектам строительства в районе Пулково, Обводного канала, Новоизмайловской перспективы и в ряде других зон. Оживающая инвестиционная активность дает надежду на развитие больших городских территорий, но также создает риск, что город будет окончательно захламлен случайными объектами, мало связанными друг с другом и с потребностями жителей. О барьерах на пути разумного градостроения рассказал корреспонденту РБК daily ЕЛЕНЕ КРОМ генеральный директор консалтингового холдинга МКД, разработчик новой концепции социально-экономического развития Санкт-Петербурга ЮРИЙ ВОРОПАЕВ. —Петербург строился и развивался вплоть до сталинского времени по амбициозным градостроительным планам. Но очень давно мы не получаем ни новых ярких ансамблей, ни новых комфортных территорий для горожан. На новом витке инвестиционной активности мы снова увидим точечную, случайную застройку? — Петербург в состоянии формировать грамотные градостроительные планы — они и сейчас разработаны. Но реализации этих планов мешают три фундаментальные проблемы. Во-первых, на этапе выхода из кризиса инвестиционная активность не так высока, чтобы осуществлять крупные частные проекты. Во-вторых, у города нет опыта управления проектами развития недвижимости в масштабе большой улицы или района, а без тесного сотрудничества с органами власти на уровне региона или даже страны такие проекты не реализуются нигде в мире. В-третьих, чтобы большие деньги пришли в недвижимость, прежде нужно привлечь не меньшие инвестиции в инфраструктуру — энергетику, инженерные и транспортные сети. Хочу заострить внимание на этом аспекте. Рынок подготовленных земельных участков в Петербурге почти исчерпан. Чтобы предложить бизнесменам участки под инвестпроекты, городу надо вкладывать в каждую сотку такие суммы, которые невозможно отбить при рыночных ценах на землю. К тому же этих денег в казне банально нет. Что из этого следует практически? Любой проект начинается с оценки наилучшего использования конкретного участка земли. Вот инвестор говорит: на участке, которым я владею, нужно строить отель, потому что это подходящее для него место, и я — специалист по инвестициям в гостиничный бизнес. Но в центре города, где расположен участок, мне не дают дополнительных энергетических мощностей. И все — инвестор, который воспринимался как стратегический для данной территории, уходит, и приходит инвестор случайный. Он решает строить, допустим, обычную жилую коробку, которая потребляет гораздо меньше энергии. Присоединяется к сетям по временной схеме, и потом быстро продает объект. — И в целом получается, что функции — жилая, торговая, деловая и так далее — присваиваются территориям случайно, без учета задач развития города? — Это очень ясная проблема. Допустим, город заявляет: я хочу, чтобы на улице Марата были отели, пешеходная зона, зеленый квартал, арт-квартал и ресторанный квартал. Потому что это центральная улица, одна из витрин Петербурга. Тогда нужно серьезно вложиться в инфраструктуру улицы Марата. Инвестор вкладываться не будет. Он может только достроить инфраструктуру, когда основная ее часть уже сформирована, то есть риски снижены до разумного уровня. Значит, либо город вложит деньги самостоятельно, что сейчас мало реально, либо — найдет управляющую компанию, которая на принципах государственно-частного партнерства построит инженерию, расселит ветхие дома и т.д. — Может ли бизнес строить городскую инфраструктуру? — Да. Подготовкой территории для делового района «Москва-Сити» занималась частная компания — ОАО «Москва Сити», а не правительство города Москвы. Точно так же может быть создана частная компания «Улица Марата», чьей единственной задачей будет подготовить территорию под реализацию инвестиционных проектов в соответствии с планом и правилами, установленными правительством города Петербурга. — Вы говорили об отсутствии опыта в управлении крупными проектами — в чем это выражается? — В том числе в неумении работать в ситуации разности интересов — мы это увидели на примере «Охта-Центра». Часть общества выступала против, однако общество нужно готовить к появлению новых проектов, проявляя в этом абсолютную настойчивость. Масштабные проекты всегда вызывают войну — так было начиная со строительства Эйфелевой башни. Но они всегда оказываются благом для города, развивая его, и особенно становятся благом, если содержат оригинальные архитектурные решения. Новая архитектура дополняет прошлые победы, и в этом смысле органична великим городам — будь то Лондон, Париж или Вена — хотя может быть абсолютно не похожа на то, что создавалось раньше. Можно оспаривать конкретные архитектурные решения, улучшать их. Но если случай с «Охта-Центром» — это заявление о консервации Петербурга — того, что все здесь будет строиться «под старину», — мне очень жаль. Кроме того, крупные девелоперские проекты, поднимающие стоимость недвижимости, — единственный способ реформирования таких больших депрессивных районов, как Охта. — Теперь инвестиции на Охту не пойдут? — Какие-то пойдут, насколько достаточные — не знаю. Вообще, бывший промышленный район Охты, или район Обводного канала, или Новоизмайловская перспектива — это очень перспективные территории. Там можно сносить здания и строить новые не в ущерб, а с пользой для города. Теоретически это точки качественного роста Петербурга. — А практически? — Практически мешает еще одна проблема из разряда острых. «Серый пояс» полон производственных объектов, которые мертвы не первый десяток лет и под предлогом спасения российской промышленности сдают площади в аренду под склады. В местах, достойных гораздо лучшего применения. Спросите инвесторов, как у них идут переговоры с владельцами этих участков. Акционерное общество «Ни свет, ни заря» ничего для переезда делать не будет — нет ни денег, ни навыков. За него это может сделать государство — у которого денег тоже нет. А инвестор не будет рисковать деньгами в мутной среде, месяцами договариваться с малопонятными людьми на птичьих правах. Зачем, когда можно купить пустырь и построить там жилую коробку? Вот и получится освоение территорий маленькими лоскутами — от одного промышленного забора до другого. Примерно так и дороги строим. — Понятно, что нужно делать? — Надо найти инвестиции и модели, которые позволят организовать в городе серьезный современный бизнес по строительству и реконструкции инфраструктуры. Принцип понятен: передача функций государства в этой области частным компаниям. А вот механизмы могут быть разными. Государство может передавать свои функции классическому частному инвестору — концессионеру. А может — частному оператору, который по заказу города грамотно решает инфраструктурные задачи. Вопрос — в профессионализме этой компании и объеме денег, которыми она обладает помимо заемного капитала. У нее должен быть солидный объем собственных средств — хотя бы в обеспечение получаемых кредитов. — У вас есть на примете такие компании? — Есть, но в России их единицы. Подготовка территории не менее сложная задача, чем строительство недвижимости. Хорошо реализуют инфраструктурные проекты в масштабе района или даже города специализированные международные компании. — Давайте уже пустим их на наш рынок. — Давайте — будет очень неплохо. Но к слову замечу, что в российских нормативных документах есть понятие «цена исполнения проекта» и нет понятия «качество исполнения проекта». Что затрудняет вход на рынок профессионалов — и зарубежных, и российских. По этому поводу давно ломаются копья, хотя ничего не надо изобретать — существует эффективная международная практика, в том числе процедуры принятия решений по проектам Мирового банка. Там ценовой фактор учитывается только на 20—30%. А на 70% решение зависит от умения кандидата выполнить поставленную задачу. Если мы четко осознаем, что Петербург может развиваться только за счет амбициозных проектов в градостроении и, значит, в инфраструктуре, то привлечем инвесторов и операторов, способных такие проекты поднять. Задача посильная, она решается на уровне механизмов.
Ответов - 1
Center: Злой Папа пишет: — В том числе в неумении работать в ситуации разности интересов — мы это увидели на примере «Охта-Центра». Часть общества выступала против, однако общество нужно готовить к появлению новых проектов, проявляя в этом абсолютную настойчивость. Масштабные проекты всегда вызывают войну — так было начиная со строительства Эйфелевой башни. Но они всегда оказываются благом для города, развивая его, и особенно становятся благом, если содержат оригинальные архитектурные решения. Новая архитектура дополняет прошлые победы, и в этом смысле органична великим городам — будь то Лондон, Париж или Вена — хотя может быть абсолютно не похожа на то, что создавалось раньше. Можно оспаривать конкретные архитектурные решения, улучшать их. Но если случай с «Охта-Центром» — это заявление о консервации Петербурга — того, что все здесь будет строиться «под старину», — мне очень жаль. Кроме того, крупные девелоперские проекты, поднимающие стоимость недвижимости, — единственный способ реформирования таких больших депрессивных районов, как Охта. Вполне здравая мысль... об этом говорилось тысячи раз
полная версия страницы